Rückabwicklung bei Kommanditbeteiligung / steuerliche Konsequenzen

Häufig haben Anleger als Kapitalanlage eine Beteiligung an einem offenen oder geschlossenen Immobilienfonds erworben. In einigen Fällen wurde der Erwerb über ein Darlehen finanziert. Die Anleger haben sich teilweise über Treuhänder an dem Immobilienfonds beteiligt. Sie erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Im Rahmen von Rückabwicklungsfällen, sei es durch Rücktritt, Kündigung, Schadensersatz oder aus einem anderen Rückabwicklungsgrund stand die Frage, ob diese Veräußerungsvorgänge, zu versteuern sind. 

Irrelevant ist, auf welcher Rechtsgrundlage die Rückabwicklungsansprüche begründet werden. Eine Rückabwicklung eines finanzierten Kaufvertrages kommt in Betracht, wenn der Anleger ein vorbereitetes Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages erteilt und dieses nicht innerhalb der Angebotsfrist vom Verkäufer angenommen wird. Wenn dieses Angebot nicht zeitnah angenommen wird, gilt die Annahme als neues Angebot, die wiederum der Annahme durch den Käufer bedarf. Wesentlich ist jedenfalls, daß in diesen Fällen ein Rückabwicklungsanspruch des Anlegers/Käufers begründet wird.

Ein weiterer Rückabwicklungsanspruch könnte dadurch entstehen, daß der Anleger einen Anspruch auf Schadensersatz hat, da beispielsweise der Prospekt, fehlerhaft ist.

Die Fallkonstellationen, die einen Rückabwicklungsanspruch begründen können, sind vielfältig und unterscheiden sich im Einzelfall.

Was gilt steuerlich?

Grundsätzlich sollen sämtliche Vorgänge die innerhalb eines 10-Jahreszeitraum nach Erwerb der Immobilie oder des Immobilienfonds entstehen, soweit sie bisher steuerwirksam zu einem Aufwand geführt haben, umgekehrt auch der Besteuerung unterfallen.

In den Fällen, in denen eine Rückabwicklung erfolgt ist, beschäftigt sich der BFH mit der Frage, ob eine Veräußerung vorliegt und vertritt konsequent die Linie, daß eine Veräußerung dann nicht vorliegt, wenn das ursprüngliche Anschaffungsgeschäft rückabgewickelt wird.

Irrelevant sei dabei, ob der Erwerb einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung rückabgewickelt wird. Der BGH begründet dieses damit, daß es sich nicht um einen marktoffenbaren Vorgang handelt und es nicht darauf ankäme, ob die Rückabwicklung des Erwerbs auf Rücktritt, Kündigung oder Leistung von Schadensersatz begründet wird. Folge dieser Einordnung ist, daß die innerhalb der 10-Jahresfrist erfolgten Rückabwicklungsfälle nicht zu einer Besteuerung führen Dieses gilt nach Ablauf der 10-Jahresfrist erst Recht.

Der BFH schließt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei dem durch Rückabwicklung erzielten Kaufpreis aus. Im Weiteren liegt auch keine Entschädigung für einen entgangenen Veräußerungsgewinn nach dem BFH vor, da die Anleger durchaus ihren Immobilienanteil veräußert und insoweit einen geringeren Veräußerungserlös erzielt hätten.

Etwaige Schadensersatzzahlungen, die darüber hinaus gehen, sollten nicht eine Erhöhung des Veräußerungserlöses, sondern stehen häufig im Zusammenhang mit möglichen weiteren Ansprüchen der Anleger.

Im Weiteren differenziert der BFH zwischen den Anschaffungskosten und dem Veräußerungserlös auf der Ebene des jeweiligen Anlegers. Zu versteuern sei nur ein sogenannter echter Veräußerungserlös. Wie dieser konkret zu ermitteln ist, wird der BFH sicher noch in dem einen oder anderen Fall individuell bestimmen müssen. In den Fällen, die der BFH zu entscheiden hatte, wurde darauf abgestellt, was ein fremder Dritter nach der Marktlage bereit sei, für eine entsprechende Beteiligung zu zahlen.

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Kerstin Bontschev

Kerstin Bontschev
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
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