Worum geht es?

Anleger, die überwiegend das Rentenalter erreicht haben, eine kleine Rente haben und über Grundbesitz verfügen, tappen bei Liquiditätsbedarf häufig in dieser Falle.

Den Anlegern wird versprochen, daß sie unter Einsatz des vorhandenen Grundbesitzes den Liquiditätsbedarf schnellstmöglich decken und sogar noch "hinzuverdienen". Geworben wird mit dem Schlagwort der „Sachwert-Kapitalisierung". In Werbematerialien, die unserer Kanzlei vorliegen, wird unter diesem Schlagwort damit geworben, daß Immobilienbesitzer die sofortige Liquidität wünschen, aber dafür keine Belastungen haben möchten, "Ihre Kapitalkraft erhalten".

Was ist zu beachten?

In den uns vorliegenden Fällen hat man den Anlegern Darlehen „beschafft”, die das 8–15 fache des tatsächlichen Liquiditätsbedarf überschreiten. Die Anleger haben mit der DIMAG einen Finanzierungsvermittlungsvertrag abgeschlossen und parallel Genussrechtsverträge. Sie haben sie der DIMAG Genussrechtskapital überlassen. Die Überlassung erfolgte jedoch nicht mit Eigenmitteln, sondern über ein Darlehen, welches die die DIMAG dem Anleger vermittelte, und für welches der Anleger für die Rückzahlung haftet. Die Rückzahlung des Darlehens wird zu Gunsten der finanzierenden Bank abgesichert mit Grundschulden, die auf dem Grundbesitz des Anlegers eingetragen werden. Häufig werden Darlehenssummen gewährt, die mit der EU-Rechtsprechung und den Vorgaben einer ordnungsgemäßen Prüfung der Kreditwürdigkeit überhaupt nicht übereinstimmen.

Wer zieht den Vorteil aus diesem Karussell?

Den Vorteil aus der Vermittlung von Darlehen, die die Anleger/Darlehensnehmer häufig nicht zurückzahlen können, trägt die DIMAG. Sie erhält für die Vermittlung der Darlehen eine Vermittlungsprovision. Sie erzielt Liquidität durch Genussrechtskapital, welches Sie, in den uns vorliegenden Fällen nicht mehr zurück zahlt und die Anleger mit dem Ausfall des Genussrechtskapitals rechnen müssen. Sie (DIMAG) verdient weiterhin Provisionen, wenn sie dem Kunden/Anleger rät das Darlehen für mysteriöse Energiespar-modelle einzusetzen.

Sie wollen ein Beispiel in Zahlen? Hier ist es.

Die Geschädigten sind Rentner; sie sind 75 Jahre alt. Sie hatten einen Liquiditätsbedarf, der jedoch 15.000,00 € nicht überstei-gen sollte. Die DIMAG ermittelte über mysteriöse Kreditvermitt-ler, die bei dem Kunden/Geschädigten nicht in Erscheinung treten, ein Darlehen über 80.000,00 €. Die Bank, die dieses Darlehen gewährte, sicherte das Darlehen mit einer Grund-schuld über 56.000,00 € auf dem Grundbesitz, den sich die Rentner im Laufe ihrer Lebenszeit erspart haben, ab.

Zugleich mit dem vermittelten Darlehen vermittelte die DIMAG Genussrechtskapital an ihrer eigenen Gesellschaft i.H.v. 50.000,00 €, zzgl. 5 % Agio. Sie vermittelte sogenannte Genos-senschaftsanteile an einer Genossenschaft für UmweltTechno-logie eG in Jena, die mit hohen Renditen lockt.

Nicht verschweigen wollen wir, daß für die Vermittlung des Darlehens, welches die Geschädigten unter Kreditwürdigkeits-aspekten nicht tragen können, die DIMAG eine Vermittlungs-gebühr i.H.v. ca. 3.000,00 € kassierte. Uns liegen Einzelfälle vor, in denen die Vermittlungsprovision bis zu 9 % des Darle-hensbetrages beträgt.

Die Rolle der finanzierenden Banken?

Unseres Erachtens ist diese noch nicht ganz klar. Wir gehen davon aus, daß die Banken in die Falle tappen, da sie weniger die monatlichen Einnahmen der neuen Kreditnehmer prüfen, sondern nur den Wert der zu belastenden Immobilie betrachten.

Wir vertreten derzeit die Ansicht, daß die Bank bei unterlasse-ner Kreditwürdigkeitsprüfung und dazu gehört nun einmal den Verbraucher vor der Gefahr der Überschuldung und Zahlungs-unfähigkeit zu bewahren, ihren Anspruch auf Rückzahlung des Darlehen/Restvaluta verliert. Diese Sanktion hat der europäi-sche Gerichtshof in einem Urteil vom 27.03.2014 manifestiert.

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Kerstin Bontschev

Kerstin Bontschev
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
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