Worum geht es?

Wir vertreten immer wieder Anleger, die Kapitalanlagen getätigt haben in Form einer Beteiligung als Kommanditist in einer Immobilienfonds GmbH & Co. KG. Zunächst ist vielen der Anleger nicht bewusst, daß sie neben der Kapitalanlage zugleich eine Stellung als Gesellschafter erworben haben, mit den entsprechenden gesellschaftsrechtlichen Verpflichtungen, die sich aus dem HGB ergeben (bspw. Nachhaftung nach Beendigung der Beteiligung). Dieses soll jedoch nicht Thema dieses Artikels sein, sondern die Frage, welche steuerlichen Auswirkungen eine Rückabwicklung hat.

Was ist zu beachten?

Wann unterliegt eine Geldzahlung der Besteuerung? Dieses richtet sich nach § 2 EStG. Ob eine Geldzahlung der Besteuerung unterliegt, hängt bei Schadensersatz aufgrund Rückabwicklung der Beteiligung davon ab, welcher Einkunftsart die rückabgewickelte Immobilienbeteiligung unterlag. Hier unterscheiden wir zwischen gewerblich geprägte Immobilienfonds einerseits (a) und Immobilienfonds mit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (b) andererseits.

Zu a)

Wenn die Fondsgesellschaft Gewerbetreibende ist, werden auf der Ebene der Gesellschafter/Anleger (oder Treugeber) Einkünfte aus Mitunternehmerschaft, also gewerbliche Einkünfte gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG erzielt. Im Bereich der gewerblichen Einkünfte sind Einkünfte in diesem Sinne alle realisierten Zuwächse die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Gewerbebetrieb stehen.

Hier gibt es in der Einkommensteuererklärung eine gesonderte Zeile in der diese Einkünfte einzutragen sind. Kommt es zur Rückabwicklung einer solchen Beteiligung wird die Schadenersatzzahlung den Einkünften aus Gewerbebetrieb zugeordnet und unterliegt damit der Besteuerung. Die Ersatzleistung ist daher auf der Ebene des Anlegers eine Betriebseinnahme, die gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG zu versteuern ist. Dieses gilt für alle gewerblich geprägten Fondsbeteiligungen.

Zu b)

Ein Immobilienfonds, der nicht gewerblich geprägt ist, und nur die Immobilen verwaltet und für die Anleger Einnahmen aus Vermietung erzielt, ist nur vermögensverwaltend tätig und nicht gewerblich geprägt. Auf der Ebene der Anleger ist zu prüfen, ob Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Entscheidend ist die rechtliche Gestaltung der Verträge.

Gehen wir davon aus, daß in der Regel die Gesellschaftsverträge so gestaltet sind, daß sie den Vorgaben der Finanzverwaltung entsprechen werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, gemäß § 21 EStG erzielt. Diese Einnahmen sind gleichfalls im Rahmen der Einkommensteuererklärung anzugeben.
Die Frage ist, wie Schadenersatzleistungen bei einer Rückabwicklung der Fondsbeteiligung zu handhaben sind. Zunächst ist die 10-jährige Haltefrist für Immobilien zu beachten, die auch bei Fondsbeteiligungen gilt. Maßgebend für den Fristbeginn ist der Beitritt zum Fonds.

Nunmehr ist fraglich, ob die Schadenersatzzahlung der Besteuerung unterliegt. Abzustellen ist hier nicht auf den BGH, sondern auf die Rechtsprechung des BFH. Der BFH hat klargestellt, daß nicht der Akt der Eigentumsübertragung maßgebend ist, sondern der gesamte Lebenssachverhalt herangezogen werden muss. Steuerlich relevant ist nur der Fall, wenn eine Veräußerung im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG vorliegt. Eine Veräußerung liegt immer dann vor, wenn ein steuerbarer Veräußerungsvorgang vorliegt.

Bei einer Rückabwicklung wird jedoch das ursprüngliche Anschaffungsgeschäft/Kaufvertrag rückabgewickelt, Zug um Zug gegen Zahlung von Schadensersatz. Maßgebend ist ein wesentliches Kriterium für den Veräußerungsvorgang, nämlich die Marktoffenheit. Dieses bedeutet wiederum, daß die Rückabwicklung nicht der Besteuerung unterliegt. Eine Besteuerung erfolgt jedoch dann, wenn die Schadensersatzzahlung sämtliche Schäden umfasst, mithin auch Werbungskosten in der Schadenersatzzahlung enthalten sind und dem Anleger zufließen. Hier erfolgt die Besteuerung im Wege der sogenannten negativen Werbungskosten, um die zuvor gewährten Steuervorteile wieder zu korrigieren.

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Kerstin Bontschev

Kerstin Bontschev
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht
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