Erbauseinandersetzung bei Grundstücken – was passiert mit Immobilien im Nachlass?
Befindet sich ein Grundstück oder eine Immobilie im Nachlass, gehört dieses nach dem Erbfall zunächst allen Erben gemeinsam. Es entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Kein einzelner Erbe darf allein über das Grundstück verfügen. Entscheidungen über Verkauf, Nutzung oder Belastung der Immobilie müssen grundsätzlich gemeinsam getroffen werden.
Gerade Immobilien führen daher häufig zu Streitigkeiten zwischen Miterben. Die Erbauseinandersetzung bei Grundstücken ist deshalb ein zentraler Bereich im Erbrecht.
Wem gehört das Grundstück nach dem Erbfall?
Mit dem Tod des Erblassers geht das Eigentum an der Immobilie automatisch auf die Erben über (§ 1922 BGB). Die Erben werden Eigentümer in Form einer Erbengemeinschaft.
Das bedeutet:
- alle Miterben sind gemeinsam Eigentümer des Grundstücks
- kein Erbe besitzt einen bestimmten Teil des Hauses oder Grundstücks
- über die Immobilie kann nur gemeinschaftlich entschieden werden
Der Bundesgerichtshof bestätigt regelmäßig, dass Nachlassgegenstände grundsätzlich nur von allen Miterben gemeinsam verwaltet werden können.
BGH, Urteil vom 11.11.2009 – IV ZR 84/08
Möglichkeiten der Erbauseinandersetzung bei Immobilien
Um die Erbengemeinschaft aufzulösen, gibt es mehrere rechtliche Möglichkeiten.
Verkauf der Immobilie
Die häufigste Lösung ist der gemeinsame Verkauf des Grundstücks. Der Verkaufserlös wird anschließend entsprechend der Erbquoten unter den Miterben verteilt.
Vorteile:
- schnelle Auflösung der Erbengemeinschaft
- klare Vermögensaufteilung
- kein gemeinsames Eigentum mehr.
Übernahme durch einen Miterben
In vielen Fällen möchte ein Miterbe die Immobilie behalten, etwa das Elternhaus oder eine vermietete Immobilie.
Dann kann vereinbart werden:
- a)ein Erbe übernimmt das Grundstück
- b) die anderen Miterben erhalten eine Ausgleichszahlung.
Diese Regelung erfolgt meist über einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag, da Grundstücksübertragungen immer notariell beurkundet werden müssen (§ 311b BGB).
Realteilung des Grundstücks
Ist das Grundstück baulich und rechtlich teilbar, kann eine Teilung des Grundstücks erfolgen.
Dabei wird das Grundstück vermessen und anschließend auf mehrere Grundstücke aufgeteilt. Jeder Erbe erhält dann ein eigenes Grundstück.
Diese Lösung ist allerdings nur möglich, wenn:
- a) das Grundstück teilbar ist
- b) alle Miterben zustimmen
- c) die baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Teilungsversteigerung
Wenn sich die Erben nicht einigen können, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen.
Das Grundstück wird dann durch das Gericht versteigert und der Erlös unter den Erben verteilt.
Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass jeder Miterbe grundsätzlich das Recht hat, eine Teilungsversteigerung zu beantragen.
BGH, Beschluss vom 16.05.2013 – V ZB 198/12
Allerdings wird eine Immobilie bei einer Versteigerung häufig unter Marktwert verkauft, sodass wirtschaftliche Nachteile entstehen können.
Nutzung der Immobilie durch einzelne Erben
Häufig kommt es vor, dass ein Miterbe das Haus allein bewohnt oder nutzt.
In solchen Fällen kann ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber den anderen Miterben entstehen.
BGH, Urteil vom 27.04.2016 – XII ZR 147/14
Der nutzende Erbe kann verpflichtet sein, den anderen Miterben eine angemessene Entschädigung zu zahlen.
Fazit: Immobilien führen häufig zu Konflikten in der Erbengemeinschaft
Grundstücke und Immobilien gehören zu den häufigsten Streitpunkten bei einer Erbauseinandersetzung. Da kein Miterbe allein über die Immobilie verfügen kann, sind gemeinsame Entscheidungen erforderlich. Kommt keine Einigung zustande, drohen langwierige Konflikte oder sogar eine Teilungsversteigerung.
Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann helfen, eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung für alle Beteiligten zu finden und Streit innerhalb der Familie zu vermeiden.