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DEGAG Deutsche Grundbesitz - was sollten Anleger die in Genussrechte der DEGAG investiert haben, wissen?

Worum geht es?

Seit Ende 2016 begibt die Gesellschaft Genussrechtsbeteiligungen und hat ein beträchtliches Anlegervolumen für die Investitionen in diese Genussrechte angesammelt. Es gibt verschiedene Emissionen und die eingesammelten Anlegergelder sollten in Immobilienprojekte investiert werden.

Der Anleger, als Investor, hat mit der jeweiligen Emittentin einen Genussrechtsvertrag abgeschlossen. In der Regel wurde der Mindesteinlagebetrag bei 10.000,00 € fixiert. Dieses bedeutet je 100 Genussrechte mit einem Nennbetrag zu je 100,00 € führten zu einem eingesetzten Kapital eines Anlegers i. H. v. 10.000,00 €. 

Die Anlagen wurden in der Regel gut verzinst, so wurden beispielsweise Mindestlaufzeiten von 5 Jahren mit bis zu 6,5 % jährlich verzinst und mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren bis zu 6,9 % jährlich.

Die Anlagen wurden jeweils mit Verkaufsprospekten vertrieben. Emittentin war die DEGAG Kapital GmbH, deren Geschäftstätigkeit die Vergabe von Finanzierungen an Immobilienprojektgesellschaften zur Realisierung von Immobilienprojekten ist. 

Es sollten Vermögensanlagen in Form von Darlehen, stillen Beteiligungen und Genussrechten erworben werden. Diese waren zum Zeitpunkt des Erwerbs der Kapitalanlage durch die Anleger nicht definiert, d.h. die Entscheidung, in welche Immobilienprojekte die Anlegergelder investiert werden sollten, war noch nicht getroffen. Die Anleger investierten daher teilweise blind (blind-pool) in noch nicht konkret feststehende Immobilienprojektgesellschaften.

Nach unserer Kenntnis zahlte die Gesellschaft bisher die Zinsen auf die Genussrechtsverträge , entsprechend den vertraglichen Regelungen pünktlich.

In den Genussrechtsverträge, die in den Prospekten abgebildet sind, finden sich Regelungen zur Nachrangigkeit der Genussrechte, die unseres Erachtens teilweise nicht der aktuellen Rechtsprechung des BGH entsprechen, und folglich daher zur Unwirksamkeit der Nachrangabrede führen können.

Die Regelungen in den Genussrechtsverträgen stellen Allgemeine Geschäftsbedingungen dar, die einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB unterliegen. 

Der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner, möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dieses hat auch der BGH mehrfach bereits seit dem Jahr 2015 bestätigt. 

Der Verwender muss einerseits die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so beschreiben, dass keine Beurteilungsspielräume entstehen können. Andererseits soll der Vertragspartner, ohne fremde Hilfe, erkennen können, was seine Rechte sind, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird. 

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegenüber Verbrauchern ist eine qualifizierte Nachrangvereinbarung nur dann hinreichend transparent, wenn aus ihr die Rangtiefe, die vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre, deren Dauer und die Erstreckung auf die Zinsen klar und unmissverständlich hervorgehen. 

Dies erfordert auch, dass die Voraussetzungen der vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre hinreichend deutlich erläutert werden, insbesondere die Klausel klarstellt, inwieweit die Ansprüche aus dem Darlehen bereits dann nicht mehr durchsetzbar sind, wenn die Gesellschaft zum Zeitpunkt des Leistungsverlangens bereits zahlungsunfähig oder überschuldet ist, oder dies zu werden droht. 

Die Klausel zur Nachrangigkeit enthält keine vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre. Soll der Nachrang auch vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingreifen, muss dies hinreichend klar und deutlich vereinbart werden. 

Es muss der Wille der Parteien feststehen, dass der Anleger nur Befriedigung verlangen kann, wenn bei der Schuldnerin weder Überschuldung noch Zahlungsunfähigkeit vorliegen, noch einzutreten drohen. 

Es besteht daher die Möglichkeit, dass die Nachrangabrede unwirksam ist, mit der Folge, dass bei Wegfall der Nachrangigkeit ein erlaubnispflichtiges Einlagengeschäft vorliegt. Hierfür bedarf es einer Erlaubnis der BaFin, gemäß Kreditwesengesetz. Liegt diese nicht vor, machen sich die Geschäftsführer der Gesellschaft, nach der Rechtsbrechung des BGH, schadensersatzpflichtig, wenn die Rückzahlung nicht erfolgen kann.

Eine mögliche Unwirksamkeit der Nachrangabrede in den Genussrechtsverträgen, hat für Sie als Anleger den Vorteil, dass Sie die Rückzahlung der von Ihnen überlassenen Beträge von der Gesellschaft verlangen können.

Als weiterer Haftungsgegner kommt auch ein Anlagevermittler in Betracht, der diese Anlagen vermittelt hat. Unserer Erfahrung nach, wurden die Anlagen überwiegend älteren Anlegern/Rentnern vermittelt, mit dem Versprechen eine sichere Anlage zu erwerben bei einer moderaten Verzinsung. Es wurde insbesondere damit geworben, dass die Anlage der Gelder in Immobilienprojekte erfolgt. 

Was sollten Anleger auf jeden Fall tun?

Da die Investitionen von Ihnen als Genussrechtsgläubiger in der Regel in sogenannte Blindpools erfolgt, müssen Sie bei der Gesellschaft erfragen, in welche Projekte Ihr Geld geflossen ist, sodass nachvollziehbar wird, worin investiert wird. 

Problematisch ist, dass die Anlegergelder teilweise innerhalb des Konzerns weitergereicht werden und hierbei viel Vertrauen in die Leistungsfähigkeit des Anbieters erforderlich ist. Dazu gehört nicht nur die Transparenz, worin investiert wird, sondern auch die fristgemäße Veröffentlichung von Jahresabschlüssen und die Nachvollziehbarkeit der Kapitalflüsse innerhalb des Konzerns, denn die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG ist keine „kleine Klitsche“, sondern hat eine Konzernstruktur und einen entsprechenden Marktwert, sodass die Strukturen innerhalb der Zahlungsflüsse nicht immer und einfach nachzuvollziehen sein können. 

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